家賃滞納による建物明け渡し

家賃の支払いがここのところ滞っている・・・
家賃滞納でお困りの家主さんにとって、とるべき道は大まかに分けて2つです。
一つは、督促をし、滞納分を支払ってもらい、今後も貸し続ける。
もう一つは、賃貸借契約を解除し、明け渡してもらう。
いずれの道を選ぶのか、下記表を目安としてください。

滞納額が まだ小さい	家賃回収して貸し続けることも可能です。早いうちに何度も催促をすることで、滞納家賃を回収できるかも知れません。（話し合いでダメなら、内容証明郵便による催促をしていきます。）
かなりの滞納額に なってしまった	明け渡しを求めたほうがいいかもしれません。借家人の資力に問題が発生していることが考えられます。家賃回収よりも早期に明け渡してもらうことを考えるべきでしょう。（話し合いでダメなら、下記の流れで裁判することになるでしょう）
滞納したまま 引っ越してしまった	明け渡しの道でしょう。借家人と連絡が取れない場合は、訴訟及び執行手続きで法的に明け渡してもらう必要がります。家賃については、連帯保証人がいれば、そちらへ滞納家賃の支払いを催促して回収を図るほうがよいでしょう。（話し合いでダメなら、少額訴訟などで）
夜逃げされた	明け渡しの道でしょう。法的手続きを取るしかありません。家主が勝手に中に入って、荷物を運び出したり、鍵を換えて、入れなくしてしまうのは違法です。逆に、住居侵入で警察沙汰になりかねません。（判決を得て、強制執行で明け渡し及び動産を競売にかける又は買い取り処分することになります）

賃貸借契約について

次のような認識をお持ちではないでしょうか？

1. 家賃を滞納したら、直ちに退去してもらうことができる。
2. 契約を解除すると、家賃請求ができなくなる。
3. 契約書に「賃料の支払いを1ヶ月以上怠ったときは、直ちに契約を解除できる」とい　　う項目があるのだからも、直ちに契約解除できる。

家の貸し借りについて、法律や裁判所はまず借主を保護することを考えています。賃貸借契約書に書いてあるからといって、借主に直ちに出て行かせるようなことは基本的にはできません。よって、原則として、次のような認識をもってください。

1. 明け渡してもらうには、まず、賃貸借契約を解除する必要がある。
2. 契約を解除しても、実際に明け渡した日までの家賃を請求できる。
3. 滞納したら、すぐ契約解除できるわけではない。相当の支払期間を定めて支払請求しそれでも支払わないときに、契約を解除できる。
4. 解除するには家主と借家人の信頼関係が破壊されたと認められる事由が必要である

具体的な手続きは？

滞納があったら	口頭や電話で催促しても支払がない場合は賃借人及び連帯保証人に対し、配達証明付き内容証明郵便で滞納家賃支払いの催促をします
滞納3ヶ月目で	再度、支払いの催促及び支払いがなければ賃貸借契約を解除する旨の通知をします（配達証明付き内容証明郵便） ※信頼関係が破壊されたと認められるには、3ヶ月以上の滞納があることとされることが多いようです。
	話合いにも応じない場合	和解調書交付
それでも支払いがなければ	賃貸借契約を解除します（配達証明付き内容証明郵便） 訴訟を提起します	即決和解を裁判所に申し立てます
約1ヶ月後	1回目の裁判期日 相手方が出廷せず、争ってこない場合はここで、裁判は終結するかもしれません	双方揃って、裁判所で和解します
約2週間後	判決言い渡し	和解調書交付
もし、自主的に明け渡されない場合は・・・	強制執行を申し立てます
約1ヶ月半後	強制執行断行により明け渡し完了

• 裁判は訴額140万円以下で簡易裁判所、それ以上なら地方裁判所になります。
• 司法書士に依頼された場合、簡易裁判所では、司法書士が全て代理しますが、地裁の場合、ご本人に最低1回は出廷してもらうことになります。その場合も司法書士がサポートします。
• 裁判の途中で和解を勧められることがあります。
• 期限を定めて、滞納家賃を支払う旨、自主的に明け渡す旨などについて話し合うことになります。
  家主様としても、強制執行のような余計な出費は避けたいので、一方的に明け渡しを命ずる判決よりも、裁判所が間に入る形で、双方合意し、自主的に明け渡してもらう和解がベターでしょう
• 借家人が自主的に明け渡さなければ、訴訟提起から4か月～半年の日数がかかります。大半は判決がでれば自主的に明け渡されることが多いので、2、3か月で済むでしょう。